违约的重要性

2022年亚利桑那州市场预测

戴维。艾伦
合作伙伴
威尔克律师事务所

 

任何与合同打交道的人都了解有效合同的基本组成部分.  有一个政党承诺这样做, 或者有时不做某事, 作为交换,另一方也同意做或不做某事.  取, 例如, 一个商业租赁, 其中,业主可同意不让屋顶漏水作为其承诺之一, 承租人同意在整个租赁期内继续支付租金.  发生什么事, 虽然, 如果在租赁期间,房东违反合同义务,保持屋顶不漏水?  租客可否简单地宣布业主不守租约, 并以此为基础宣布租约终止?

这个问题的答案并不像看上去那么明确.  虽然没有理由认为房东“违反”了租约, 为了使承租人能够利用终止租赁的救济, 它必须证明房东的违约是“重大的”,"因为如果它不被认为是实质性的, 承租人可以有其他, 不那么极端的补救措施, 但不能终止租约.  亚利桑那州最高法院采纳了第二份合同重述中的以下五个因素, 要确定违约是否严重:

(a)受害方将在多大程度上被剥夺其合理预期的利益;

(b)受害方就其将被剥夺的那部分利益可获得充分补偿的程度;

(c)不履行或提出履行的一方将在何种程度上被没收;

(d)一方不履行或提出履行将治愈其失败的可能性, taking account of all the circumstances including any reasonable assurances; and

(e)一方未能按照诚实信用和公平交易的标准履行或提供履行行为的程度.

这五个因素被称为“环境”, “非规则”,在确定合同一方的违约是否具有重大意义时,需要考虑这些规则.  在上面的例子中, 如果房东未能保证屋顶不漏水,导致房屋不断漏水, 损坏承租人的财产, 造成租户员工持续的不适, 总的来说,这极大地干扰了租户进行业务的能力, 毫无疑问,房东的违约行为将被视为重大违约, 从而允许承租人终止租赁.  另一方面, 如果未能保持屋顶不漏水,只会导致非常罕见和轻微的渗漏,对租户的业务没有重大影响, 那么,房东的违约行为将被视为无关紧要, 意思是承租人不能以此作为终止租赁的理由.  重要的是要记住,对于违约是否“重大”的问题,答案并不总是显而易见的, 在决定对违约方采取什么行动时需要仔细考虑.